부동산 공동투자 및 합유등기 서류 지원

민법상 조합은 법인이 아니어서 조합 자체의 명의로는 등기할 수 없습니다. 조합원의 출자와 조합재산은 조합원의 합유이므로(「민법」 제704조), 조합 부동산은 조합원 전원의 명의로 등기하면서 등기할 권리가 합유라는 뜻을 기록합니다(「부동산등기법」 제48조④, 「부동산등기규칙」 제105조②). 대표자나 관리인이 있는 법인 아닌 사단·재단은 단체 명의로 등기할 수 있다는 점(같은 법 제26조)과 구별됩니다. 등기 신청은 제휴 법무사와 연계합니다.

공유는 각자 지분을 갖는 공동소유로, 공유자는 자기 지분을 자유롭게 처분하고 언제든 분할을 청구할 수 있습니다(「민법」 제263조·제268조). 합유는 조합체로서 소유하는 형태로, 합유물의 처분·변경에는 합유자 전원의 동의가 필요하고(보존행위는 각자 가능), 전원의 동의 없이 지분을 처분할 수 없으며 분할을 청구할 수 없습니다(제272조·제273조). 함께 사업을 하는 공동투자라면 합유, 단순히 함께 사서 각자 지분을 갖는 것이라면 공유가 맞습니다.

편의상 대표 한 명 이름으로 등기하는 경우가 많지만 권장하지 않습니다. 명의자가 다른 조합원 몰래 처분하거나 담보로 제공할 위험이 있고, 명의자의 채권자가 그 부동산을 압류할 수도 있습니다. 또 조합재산을 조합원 1인 명의로 등기하는 것은 명의신탁에 해당할 수 있어 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 문제가 생길 수 있습니다. 조합원 전원 명의 합유등기로 정리하는 방법을 먼저 검토합니다.

판례는 합유자가 사망하면 특약이 없는 한 그 합유지분이 상속되지 않고 남은 합유자에게 귀속되며, 상속인은 조합원 지위를 잇는 것이 아니라 지분 정산을 청구하게 된다고 봅니다. 가족에게 조합원 지위나 지분을 넘기고 싶다면 조합계약서에 상속인 승계 특약을 두고 등기 절차까지 미리 정해 두어야 합니다. 반대로 남은 조합원끼리 사업을 이어가려면 상속인에게 지급할 정산금 산정 방식을 정해 두는 것이 좋습니다.

개발사업 전에 토지주와 투자자가 함께 토지를 매입·보유하는 것은 민법상 조합으로 할 수 있고, 이때 매입 자금 출자, 명의와 합유등기, 사업이 무산될 때 정산, 시행사·사업주체에 토지를 넘기는 조건을 계약서로 정해야 합니다. 다만 주택을 건설하기 위해 조합원을 모집하는 것이라면 「주택법」상 지역주택조합의 조합원 모집신고와 설립인가 규율을 피할 수 없고, 불특정 다수에게서 원금·수익을 약속하며 자금을 모으면 유사수신 문제가 생길 수 있습니다. 구조 설계 단계에서 이 경계를 먼저 확인합니다.